Huurindexatie: zo berekent u de geïndexeerde huurprijs

De berekening in drie stappen

1. De basishuurprijs: de huur die in het contract staat, zonder kosten en lasten. Niet de huur van vorig jaar: elke indexatie vertrekt opnieuw van het oorspronkelijke bedrag.
2. Het aanvangsindexcijfer: de gezondheidsindex van de maand vóór de inwerkingtreding (Vlaanderen) of vóór de ondertekening (Brussel, Wallonië).
3. Het nieuwe indexcijfer: de gezondheidsindex van de maand vóór de verjaardag van de inwerkingtreding, in hetzelfde basisjaar.

Daarna is het een eenvoudige verhouding. Een contract van 720 euro dat op 1 september 2023 inging, vertrekt in Vlaanderen van de index van augustus 2023 (128,82). In september 2026 is het nieuwe indexcijfer dat van augustus 2026 (140,30): 720 × 140,30 / 128,82 = € 784,16. Omdat het contract na 1 oktober 2022 inging, speelt het EPC-label hier geen rol.

Hetzelfde contract in de drie Gewesten

Met een goed label verschillen de drie bedragen nauwelijks: Vlaanderen vertrekt van de index van mei 2021 (110,99), Brussel en Wallonië van die van april 2021 (110,93). Vanaf label D lopen de regels uiteen. Vlaanderen corrigeert vanaf D en ook zonder EPC, Brussel pas vanaf E, Wallonië houdt rekening met een aangepaste huur uit 2022-2023. Zonder certificaat blokkeert Brussel elke indexatie.

Vlaanderen: de correctiefactor

Voor een woning die als hoofdverblijfplaats op de private huurmarkt verhuurd wordt, met een contract dat vóór 1 oktober 2022 in werking trad en een EPC-label D, E of F of geen geldig EPC, wordt het resultaat van de standaardformule vermenigvuldigd met een correctiefactor. Die factor hangt af van de maand van de verjaardag en van het label, en geldt bij elke indexatie zolang er geen beter EPC is of geen nieuw contract start. Een vervallen EPC telt als geen EPC. De volledige tabel staat op vlaanderen.be; de uitleg met het officiële voorbeeld leest u op de pagina over huurindexatie in Vlaanderen.

Brussel: EPB-certificaat en correctiefactor

In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest moet de verhuurder het contract geregistreerd hebben en de huurder een EPB-certificaat bezorgd hebben dat geldig is op het moment van de indexatievraag. Zonder dat certificaat is geen indexatie mogelijk. Voor contracten die vóór 14 oktober 2022 in werking traden en een EPB E, F of G hebben, geldt een correctiefactor, berekend uit de gezondheidsindexen van de verjaardagen in 2021 en 2022, of in 2022 en 2023, afhankelijk van de datum van de verjaardag. De sociale verhuurders SISP en het Woningfonds vallen erbuiten. De officiële uitleg en tabel staan op be.brussels, alleen in het Frans; de Franstalige pagina over Brussel werkt het officiële voorbeeld uit.

Wallonië: de beperking van 2022-2023

In Wallonië was de indexatie beperkt voor verjaardagen tussen 1 november 2022 en 31 oktober 2023: volledig voor EPB A, B en C, voor 75 procent bij D, voor 50 procent bij E, en niet voor F, G of zonder certificaat. Die beperking werkt door: de toen „aangepaste” huur wordt de nieuwe basishuurprijs, en de index van die verjaardag het nieuwe aanvangsindexcijfer. De Waalse pagina Indexer un loyer legt het uit. De rekenhulp berekent de indexsprong van 2016 niet, die geldt voor contracten die op 1 april 2016 al liepen; meer op de Franstalige pagina over Wallonië.

Schriftelijk vragen, hoogstens drie maanden terug

Een indexatie moet altijd schriftelijk gevraagd worden; in Wallonië volstaan een gewone brief, een sms of een e-mail, op voorwaarde dat de verzender een bewijs bewaart. Vraagt de verhuurder te laat, dan verliest hij zijn recht niet, maar hij kan de geïndexeerde huur slechts voor drie maanden terug vragen. Het Vlaamse voorbeeld: een contract dat op 1 maart 2025 startte, kan ten vroegste op 1 maart 2026 geïndexeerd worden. Een vraag op 1 januari 2026 werkt pas vanaf 1 maart; een vraag op 1 mei 2026 werkt terug tot 1 maart; een vraag op 1 juli 2026 werkt maar terug tot 1 april 2026.

Voor laattijdige vragen in Vlaanderen geldt volgens vlaanderen.be de gezondheidsindex van het moment van de schriftelijke melding. De rekenhulp neemt standaard de maand vóór de verjaardag; kies bij een late vraag zelf de juiste maand op de pagina van de gezondheidsindex.

Welke index bij welke verjaardag in 2026

Deze tabel geldt in de drie Gewesten, want het nieuwe indexcijfer is overal dat van de maand vóór de verjaardag. Wat per Gewest verschilt, is alleen het aanvangsindexcijfer en de eventuele correctie. Voor een verjaardag in november 2026 is de index van oktober 2026 nodig, die Statbel eind oktober publiceert; voor december die van november, die eind november verschijnt. Wie vroeger rekent, ziet in de rekenhulp de melding dat de index nog niet beschikbaar is.

Kosten en lasten vallen buiten de indexatie: de basishuurprijs is de huur zonder kosten, en de lasten volgen hun eigen afrekening volgens het contract. Een huur met forfaitaire kosten splitst u dus eerst op voordat u de formule toepast.

Wanneer indexeren niet mag

• Het contract sluit indexatie uitdrukkelijk uit.
• In Brussel: het contract is niet geregistreerd of de huurder kreeg geen geldig EPB-certificaat.
• In Wallonië: het contract voor een hoofdverblijfplaats is niet geregistreerd.
• De eerste verjaardag van de inwerkingtreding is nog niet bereikt.
• In Vlaanderen: een mondeling contract zonder bewijs dat indexatie afgesproken werd.

Indexeren is niet hetzelfde als de huurprijs herzien

De indexatie volgt alleen de gezondheidsindex. Een herziening is een echte aanpassing van de huurprijs, los van de index. In Vlaanderen kunnen huurder en verhuurder tussen de negende en de zesde maand vóór het einde van elke driejarige periode samen een nieuwe huurprijs afspreken. Lukt dat niet, dan kan een van beiden tussen de zesde en de derde maand naar de vrederechter, die de huur kan aanpassen als de normale huurwaarde door nieuwe omstandigheden minstens 20 procent hoger of lager ligt, of als ze door werken op kosten van de verhuurder minstens 10 procent gestegen is. Voor contracten vanaf 1 januari 2019 kan de verhuurder de huur ook herzien na energiebesparende maatregelen. Een herziening berekent deze rekenhulp niet.

Zo leest u het resultaat

De rekenhulp toont de volledig geïndexeerde huur, de eisbare huurprijs na een eventuele correctie, en de twee gebruikte indexcijfers met hun maand. In Vlaanderen vraagt ze geen datum van ondertekening, omdat alleen de inwerkingtreding telt. Bij een EPC-label F of G in Vlaanderen kiest u „F / G”: beide krijgen dezelfde correctiefactor als E. Verschijnt er een melding dat de index nog niet gepubliceerd is, dan gaat het om een maand waarvoor Statbel nog geen cijfer heeft; de index van een maand verschijnt op het einde van die maand. Met de kopieerknop neemt u de berekening over in een brief aan de huurder.

Bronnen en uitgever

De gezondheidsindexen komen van Statbel, onder de open licentie CC BY 4,0, en worden bij elke maandelijkse publicatie bijgewerkt; de reeks in basis 2013 gaat terug tot januari 1994. De regels komen van de officiële pagina’s van de drie Gewesten. Deze site wordt uitgegeven door het bedrijf Radif Partners en is niet verbonden aan Statbel of aan een overheid. Hij geeft het resultaat van de formule en vervangt het contract niet; bij een geschil zijn een woonloket, een advocaat of de vrederechter de juiste aanspreekpunten.