Actualización de la renta por IPC o IRAV: cuánto sube tu alquiler

Las tres preguntas que deciden la actualización

Antes de hacer ninguna cuenta hay que leer el contrato. El artículo 18 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, en la redacción que le dio el Real Decreto-ley 29/2026, separa tres situaciones, y cada una lleva a un resultado distinto:

1. El contrato no dice nada sobre actualizar la renta. En ese caso no hay actualización. La renta pactada se mantiene durante toda la vigencia, aunque los precios suban, y ninguna de las partes puede imponer una subida anual.
2. El contrato prevé la actualización pero no nombra ningún índice. Frases como «la renta se actualizará anualmente» sin más detalle llevan, por ley, al IRAV: la variación anual del Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda.
3. El contrato nombra un índice, casi siempre el IPC general. Se aplica ese índice, con un límite: el incremento no puede superar el resultado de aplicar el IRAV. Ese tope rige para los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023; los anteriores conservan el índice que pactaron.

A esas tres reglas permanentes se suma, para las anualidades que se cumplen entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, la limitación extraordinaria de la disposición final sexta del Real Decreto-ley 29/2026: sin subida si la renta está por encima del índice de precios de referencia, y en los demás casos el nuevo pacto entre las partes o, sin pacto, un máximo del 2 %.

IPC e IRAV de los últimos doce meses

El IPC se publica con un decimal y el IRAV con dos. El IRAV existe desde noviembre de 2024, cuando el INE empezó a publicarlo; un contrato que remita al IRAV no puede actualizarse con un mes anterior. La metodología del índice está en la nota técnica del INE sobre el IRAV, y la serie del IPC en la página de últimos datos del IPC.

Qué mes del IPC hay que usar

La ley no dice «el IPC del mes del aniversario», sino el último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización. Como el INE publica el dato de un mes hacia la mitad del mes siguiente, una actualización que cae a principios de mes usa el índice de dos meses antes. Si el aniversario cae después de la publicación (por ejemplo, el 20 del mes), puede usarse ya el del mes anterior; la calculadora toma el caso más frecuente, la actualización el día 1.

Cómo calcular el IPC del alquiler paso a paso

El cálculo es una sola multiplicación. Se toma la renta mensual vigente, sin gastos de comunidad ni suministros repercutidos aparte, se multiplica por uno más la variación anual del índice dividida entre cien, y se redondea al céntimo. Con una variación del 3 %, una renta de 800 € pasa a 800 × 1,03 = 824 €. La variación es la que publica el INE para el mes de referencia; no hay que calcularla a partir de los índices en nivel, aunque el resultado sería el mismo salvo redondeos.

Luego se comprueban los topes, por orden: si el contrato es posterior al 25 de mayo de 2023, el porcentaje no puede superar el IRAV del mismo mes; si el aniversario cae dentro del periodo del Real Decreto-ley 29/2026, no puede superar el 2 % salvo nuevo pacto, y es cero si la renta está por encima del índice de referencia de la zona. El porcentaje que queda tras los topes es el que se aplica.

Cuatro ejemplos con los datos del INE

Contrato de noviembre de 2021 con cláusula de IPC, aniversario el 1 de noviembre de 2026. El último dato publicado ese día es el de septiembre de 2026: IPC 4,9 %. Como el contrato es anterior a mayo de 2023, el IRAV no lo limita, pero la anualidad cae dentro del periodo del decreto-ley: sin nuevo pacto, la subida se queda en 2,00 %. Una renta de 950 € pasa a 969,00 €, 19,00 € más al mes.

Contrato de marzo de 2024 con cláusula de IPC, aniversario el 1 de marzo de 2026. Referencia: enero de 2026, IPC 2,3 % e IRAV 2,14 %. El contrato es posterior a mayo de 2023, así que manda el IRAV: 800 € pasan a 817,12 € (2,14 %). El decreto-ley aún no estaba en vigor.

Contrato de septiembre de 2022 con cláusula de IPC, aniversario el 1 de septiembre de 2026. Referencia: julio de 2026, IPC 3,6 %. Ni el IRAV ni el decreto-ley (que entró en vigor el 8 de octubre) limitan esta actualización: 950 € pasan a 984,20 €.

Contrato de diciembre de 2024 con cláusula de IRAV, aniversario el 1 de diciembre de 2026. Hará falta el IRAV de octubre de 2026, que el INE publicará hacia mediados de noviembre de 2026; hasta entonces la calculadora indica que el dato está pendiente. En cualquier caso la subida no podrá pasar del 2 % sin nuevo acuerdo.

La limitación del Real Decreto-ley 29/2026

La disposición final sexta se aplica a los contratos de vivienda sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos cuya anualidad se cumpla entre la entrada en vigor del decreto-ley, el 8 de octubre de 2026, y el 31 de diciembre de 2027. Prevé dos supuestos. Si la renta es superior al límite máximo del precio aplicable según el sistema de índices de precios de referencia, no procede ningún incremento. En los demás casos, la subida es la que acuerden de nuevo las partes y, a falta de ese nuevo acuerdo, no puede superar el 2 %. El detalle de los topes, con su calendario, está en el límite de subida del alquiler, y la comparación de los tres porcentajes para una misma renta en el comparador IPC, IRAV y 2 %.

Un real decreto-ley se aplica desde su entrada en vigor, pero el Gobierno lo ha remitido al Congreso de los Diputados para su convalidación. El texto consolidado del BOE, revisado el 24 de octubre de 2026, no recoge ninguna derogación. Un decreto-ley anterior con la misma limitación, el 26/2026, fue derogado el 2 de octubre de 2026. Si el 29/2026 corriera la misma suerte, el tope del 2 % dejaría de aplicarse a las anualidades posteriores; esta página y la calculadora se revisarán en cuanto el BOE publique la decisión.

Cómo comunicar la subida

La renta actualizada se puede exigir a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifica por escrito a la otra, indicando el porcentaje de alteración aplicado. Vale una nota en el recibo de la mensualidad anterior. El inquilino puede pedir que se acompañe la certificación del INE. Lo más claro es indicar en la comunicación el índice (IPC o IRAV), el mes de referencia, el porcentaje y, si se ha aplicado, el tope del decreto-ley. La calculadora muestra esos datos en una línea que se puede copiar.

Locales, garajes y otros contratos

Todo lo anterior vale para el alquiler de vivienda. Los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, como un local comercial o una oficina, se rigen por la voluntad de las partes (artículo 4.3 de la ley): se aplica el índice y el porcentaje que diga el contrato, sin el tope del IRAV ni la limitación del Real Decreto-ley 29/2026, que se refiere solo a la vivienda. Los contratos firmados antes de 1995, sujetos a regímenes transitorios, quedan fuera de esta calculadora.

Las demás páginas sobre la renta en España

• IRAV: valores mensuales y cuándo se aplica
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Esta página explica lo que dicen la ley y el decreto-ley; no resuelve un caso concreto. Ante un desacuerdo sobre la cláusula, la fecha o los atrasos, la oficina de vivienda de tu comunidad autónoma, una asociación de inquilinos o de propietarios, o un abogado pueden revisar el contrato.