Révision du loyer : le calcul avec l’IRL, étape par étape
Entrez le loyer hors charges, le lieu du logement, le trimestre de référence du bail et la classe énergie : le nouveau loyer s’affiche avec son calcul.
La révision d’un loyer d’habitation, qu’on appelle aussi indexation, se fait une fois par an si le bail contient une clause qui la prévoit. Le nouveau loyer se calcule ainsi : loyer hors charges actuel × IRL du trimestre de référence de l’année / IRL du même trimestre de l’année précédente, arrondi au centime. L’indice de référence des loyers (IRL) est publié chaque trimestre par l’Insee ; le dernier paru est celui du 3e trimestre 2026, qui vaut 148,06 en métropole, en hausse de 1,57 % sur un an, publié au Journal officiel le 16 octobre 2026. Pour un loyer de 750 € indexé sur ce trimestre, la révision donne 761,78 €, soit 11,78 € de plus par mois. Le trimestre à utiliser est celui que fixe le bail, ou à défaut le dernier IRL publié le jour de la signature. Le bailleur a un an après la date de révision pour la demander, sans effet rétroactif. Aucune révision n’est possible pour un logement classé F ou G si le bail a été signé, renouvelé ou reconduit depuis le 24 août 2022 en métropole, ou depuis le 1er juillet 2024 outre-mer.
Loyer hors charges après révision
761,78 €
+11,78 € par mois · +1,57 %
750,00 €
| IRL 3e trimestre 2026 | 148,06 |
| IRL 3e trimestre 2025 | 145,77 |
| Hausse sur douze mois | 141,36 € |
| Nouveau loyer | 761,78 € |
Hypothèses du calcul
Révision une fois par an à la date prévue au bail, sans effet rétroactif : le bailleur a un an pour la demander. IRL publiés par l'Insee (Métropole), arrondis au centime. Méthode et sources
Vérifié par Radif Partners · Politique éditoriale · Méthode et sources
Le calcul de la révision en quatre étapes
- Le loyer de départ : le loyer mensuel hors charges payé aujourd’hui, complément de loyer compris s’il y en a un. C’est le loyer issu de la dernière révision, pas celui de la signature.
- Le trimestre de référence : celui que cite la clause de révision. S’il n’est pas écrit, on retient le dernier IRL publié par l’Insee au jour de la signature du bail, et ce trimestre reste le même chaque année.
- Les deux indices : la valeur de ce trimestre pour l’année en cours, et celle du même trimestre un an plus tôt, dans la série de la zone du logement.
- La proportion : loyer × nouvel indice / ancien indice, arrondi à la deuxième décimale la plus proche.
Avec le 3e trimestre 2026 : 750 × 148,06 / 145,77 = 761,78 €. Le calculateur affiche cette fraction sous le résultat, ce qui permet de la recopier telle quelle dans un courrier.
Un bail sans trimestre : l’exemple
Un bail signé le 10 mars 2025 ne cite aucun trimestre. Ce jour-là, le dernier IRL paru au Journal officiel était celui du 4e trimestre 2024 ; c’est donc ce trimestre qui sert pour toute la durée du bail. À la révision du 10 mars 2026, le calcul rapporte l’IRL du 4e trimestre 2025 (145,78) à celui de l’année précédente ; en mars 2027, il prendra le 4e trimestre 2026, à paraître vers le 15 janvier 2027. Le trimestre ne glisse pas avec les années : il reste celui de la signature.
Ce que donne chaque trimestre récent pour un loyer de 750 €
| Trimestre de référence du bail | Variation sur un an | Loyer révisé | Hausse mensuelle |
|---|---|---|---|
| 3e trimestre 2026 | 1,57 % | 761,78 € | +11,78 € |
| 2e trimestre 2026 | 1,15 % | 758,64 € | +8,64 € |
| 1er trimestre 2026 | 0,78 % | 755,83 € | +5,83 € |
| 4e trimestre 2025 | 0,79 % | 755,91 € | +5,91 € |
Deux baux au même loyer, l’un indexé sur le 1er trimestre, l’autre sur le 3e, n’augmentent donc pas du même montant la même année : seul compte le trimestre écrit dans le contrat. Le tableau mois par mois, pour savoir quel indice était paru à votre date de révision, se trouve sur la page IRL 2026 par mois de révision.
Métropole, Corse et outre-mer : trois séries distinctes
| Zone | IRL 3e trimestre 2025 | IRL 3e trimestre 2026 | Loyer de 750 € révisé |
|---|---|---|---|
| Métropole | 145,77 | 148,06 | 761,78 € |
| Corse | 141,58 | 143,80 | 761,76 € |
| Outre-mer | 142,97 | 145,21 | 761,75 € |
Depuis 2022, la Corse et les départements d’outre-mer (Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion, Mayotte) ont leur propre IRL. Le calcul se fait toujours avec les deux valeurs d’une même série ; prendre l’indice de la métropole pour un logement corse fausse le résultat. Les valeurs sont sur les pages IRL métropole, IRL Corse et IRL outre-mer de l’Insee.
Avant de calculer : quatre vérifications
La clause existe-t-elle ? Sans clause de révision, le loyer ne bouge pas en cours de bail, quelle que soit l’évolution de l’IRL. Relisez le contrat signé, pas un modèle : c’est la clause de votre bail qui compte.
Quel trimestre ? Cherchez dans la clause une mention du type « IRL du 2e trimestre » ou « dernier indice connu à la date de signature ». La seconde formule renvoie au trimestre paru à la signature, qui ne change plus ensuite.
Quelle zone ? Métropole continentale, Corse ou outre-mer : c’est le lieu du logement qui compte, pas l’adresse du bailleur.
Quelle classe énergie ? Un diagnostic de performance énergétique F ou G peut interdire toute hausse, selon la date du bail. Le calculateur demande la classe et, pour F ou G, la date de signature, de renouvellement ou de reconduction.
Le gel des logements classés F et G
Depuis le 24 août 2022 en métropole, et depuis le 1er juillet 2024 en Guadeloupe, en Guyane, à la Martinique, à La Réunion et à Mayotte, le loyer d’un logement classé F ou G ne peut plus être révisé si le bail a été signé, renouvelé ou tacitement reconduit après cette date. Les trois événements comptent : un bail de 2019 tacitement reconduit en 2025 est gelé si le logement est classé F ou G. Le calculateur affiche alors « aucune hausse possible » et garde le loyer actuel. Cette règle figure sur la fiche F13723 de service-public.fr, vérifiée le 15 octobre 2026.
Le délai d’un an et l’absence d’effet rétroactif
La révision ne se déclenche pas toute seule : le bailleur, ou l’agence qui gère le logement, doit la demander. Il a pour cela un an à compter de la date de révision prévue au bail. Prenons une date de révision au 1er septembre 2026 : la demande est possible jusqu’au 31 août 2027. Si elle arrive le 15 novembre 2026, le nouveau loyer s’applique à partir de cette date, et les loyers de septembre à mi-novembre restent dus à l’ancien montant. Si rien n’est demandé avant le 1er septembre 2027, la hausse de l’année est perdue, et la révision suivante repart du loyer non révisé. Ces deux règles viennent des articles 7-1 et 17-1 de la loi du 6 juillet 1989.
Révision, augmentation, encadrement : ne pas confondre
La révision annuelle par l’IRL est la seule hausse possible en cours de bail dans le cas général. Elle se distingue de la hausse au renouvellement pour un loyer manifestement sous-évalué, qui suit une procédure propre, et de l’encadrement des loyers dans certaines villes, qui plafonne le loyer à la signature ou au renouvellement. Dans les villes où l’encadrement s’applique, un complément de loyer peut s’ajouter au loyer de base ; lors de la révision, c’est le total des deux qui est révisé. Ce que le bailleur peut réclamer en 2026, et la lettre qui l’accompagne, sont détaillés sur la page augmentation de loyer 2026.
Les cas particuliers
- Logement meublé : même formule, même IRL ; le forfait de charges, s’il existe, se révise de la même façon.
- Bail mobilité : la révision du loyer est interdite pendant le bail.
- Logement social (HLM) : révision au 1er janvier, avec l’IRL du 2e trimestre de l’année précédente rapporté à celui de l’année d’avant.
- Logement conventionné avec l’Anah : révision possible si le bail la prévoit, de préférence au 1er janvier avec l’IRL du 2e trimestre ; le loyer révisé doit rester sous le loyer maximum de la convention.
- Loi de 1948 : régime spécifique, non couvert par le calculateur.
Comment lire le résultat du calculateur
Le panneau de résultat donne le loyer révisé, la hausse par mois et sur douze mois, et la fraction utilisée avec les deux trimestres. Changer de zone remplace la série ; choisir F ou G fait apparaître la question sur la date du bail. Les quarante derniers trimestres sont proposés ; un trimestre que l’Insee n’a pas encore publié n’apparaît pas, et le prochain, celui du 4e trimestre 2026, est à paraître vers le 15 janvier 2027. Le bouton de copie reprend le calcul en une ligne. Pour l’historique des valeurs et leurs dates de parution, voir IRL : valeurs et calcul ; pour les baux révisés en fin d’année, l’IRL du 3e trimestre 2026.
Les autres indices et la Belgique
Un local commercial ou artisanal s’indexe avec l’indice des loyers commerciaux, des bureaux ou un cabinet libéral avec l’ILAT. Une pension alimentaire suit l’indice des prix hors tabac : voir l’indexation de la pension alimentaire. En Belgique, l’indexation du loyer suit l’indice santé et des règles différentes dans chaque Région : voir l’indexation du loyer en Belgique.
Sources et mise à jour
Les valeurs de l’IRL sont lues dans les séries de l’Insee, réutilisées selon la Licence Ouverte 2,0, et vérifiées à chaque publication trimestrielle. Les règles de droit viennent de la fiche officielle de service-public.fr et de la loi du 6 juillet 1989. Ce site est édité par la société Radif Partners ; il n’est pas rattaché à l’Insee ni à une administration. Il donne le résultat de la formule ; il ne remplace pas la lecture de votre bail, et un litige se règle avec l’aide de l’Adil ou d’un professionnel du droit.